Ce este angrenarea negativă și ce efect are asupra locuințelor la prețuri accesibile?

Ce este angrenarea negativă și ce efect are asupra locuințelor la prețuri accesibile?

Acest articol face parte din seria The Conversation care analizează criza locuințelor. Citiți celelalte articole din serie Aici.


Criza locuințelor din Australia pune vis australian să-și stăpânească casa dincolo de îndemâna multora.

Dar el nu este singur proprietatea casei care a fost afectat. Accesibilitatea chiriei a devenit, de asemenea, o problemă serioasă. Acest lucru a reaprins dezbaterea despre turnura negativă. dacă este corect sau nu și dacă deține cheia remedierii crizei locuințelor.

Ce este angrenarea negativă?

Unelte negative se referă la utilizarea banilor împrumutați pentru a investi într-un activ, astfel încât să rezulte o pierdere care poate fi revendicată ca deducere fiscală față de alte venituri. De exemplu, o investiție imobiliară este orientată negativ dacă venitul net din chirie primit este mai mic decât dobânda ipotecară. Pierderea este apoi compensată cu alte venituri, cum ar fi salariile și salariile, ceea ce reduce valoarea impozitului pe venit de plătit.



Citeşte mai mult:
Urbanizarea și impozitarea au condus criza locuințelor. Este greu să vezi o cale de întoarcere, dar COVID oferă o lecție importantă


Levierul negativ este de obicei folosit pentru investițiile imobiliare, dar se aplică și altor investiții (cum ar fi acțiunile). Investițiile pot fi orientate pozitiv și atunci când venitul net din investiție este mai mare decât dobânda la împrumuturi.

Atractia angrenării negative în Australia se datorează în principal capacității sale de a reduce valoarea impozitului pe venit. Din acest motiv, poate fi mai benefic pentru persoanele care au cote de impozitare marginale mai mari. Cu toate acestea, impozitul pe câștigurile de capital trebuie plătit pentru orice câștig din vânzarea activului.

Cum funcționează angrenajul negativ?

Să ne uităm la un exemplu simplu de angrenare negativă. Să presupunem că o investiție imobiliară a fost închiriată chiriașilor pentru 500 USD pe săptămână (26.000 USD pe an) și cheltuielile aferente (cum ar fi comisioanele de agenți, dobânda, dobânda ipotecară, întreținerea) au fost de 40.000 USD pe an. Aceasta lasă un deficit de 14.000 de dolari.



Citeşte mai mult:
Credeți că limitarea imigrației străine va pune capăt crizei imobiliare? Nu va fi – și nu ne putem permite


Proprietarul poate deduce cei 14.000 USD din venitul impozabil pentru a-și reduce datoria. De exemplu, dacă ar primi salarii de 100.000 USD, ar plăti doar impozit pe 86.000 USD (economisind 4.550 USD în impozitul pe venit). Persoanele cu venituri mai mari și, prin urmare, rate marginale de impozitare mai mari ar primi credite fiscale mai mari (de exemplu, cineva care câștigă peste 180.001 USD ar plăti impozit cu 6.300 USD mai puțin).

În timp ce angrenarea negativă a unei investiții imobiliare poate reduce impozitul în timpul perioadei de închiriere, poate duce, de asemenea, la un mare impozit pe castiguri de capital factura odată ce proprietatea este vândută (deși impozitul pe câștig de capital este redus la jumătate pentru activele deținute mai mult de 12 luni);

Gearingul negativ este o modalitate populară de reducere a impozitelor de plătit.
Tracey Nearmy/AAP

De exemplu, dacă baza de cost pentru o proprietate achiziționată cu zece ani în urmă a fost de 400.000 USD și este vândută astăzi cu 900.000 USD, impozitul pe câștigurile de capital ar fi calculat pe jumătate din diferența de 500.000 USD. La o rată marginală de 45%, impozitul ar fi de 112.500 USD.

Cât de comun este în Australia?

Conform Oficiul fiscal australianaproximativ 2,25 milioane de contribuabili individuali (21% din toți contribuabilii individuali) au solicitat deduceri din veniturile din chirie pentru un total de 3,25 milioane de proprietăți în anul financiar 2020-2021.

Dintre aceștia, 47% și-au ajustat negativ proprietățile, pretinzând o pierdere netă din chirie. Acest lucru echivalează cu mai puțin de 10% din toți contribuabilii. Investitorii cu mai puține proprietăți imobiliare au avut mai multe șanse să folosească efectul de levier negativ, peste 71% dintre investitorii imobiliari având o singură investiție imobiliară.



Cel mai mare grup de investitori imobiliari (524.220) a avut o investiție imobiliară și un venit total anual impozabil între 50.001 și 100.000 USD. Graficul de mai sus arată proporția investitorilor imobiliari pe grupe de vârstă.

Din 2016-2017 până în 2020-21, venitul net total din chirii din investiții imobiliare din Australia a scăzut de la o pierdere de 3,3 miliarde USD la un profit de 3,1 miliarde USD (după cum puteți vedea din graficul de mai jos).

În aceeași perioadă, procentul investitorilor care își îndreptau proprietățile negative a scăzut de la 58% la 47%, deoarece ratele dobânzilor mai scăzute au redus pierderile.



Turnarea negativă devine, de asemenea, mai puțin atractivă odată cu schimbările guvernamentale recente intervale de impozitare și cote marginale de impozitare. Potrivit unui studiu realizat de LongView și PEXA60% dintre investitorii imobiliari ar fi mai bine din punct de vedere financiar dacă și-ar pune banii într-un fond de pensie.

Când a fost introdus?

Angrenarea negativă a fost permisă de legea fiscală din 1936. Se credea că încurajează investițiile în locuințe și crește oferta.

Cu toate acestea, dezbaterea în jurul impactului său asupra accesibilității locuințelor a determinat guvernul să o elimine parțial în 1985, prevenind pierderile de proprietate să reducă impozitarea altor surse de venit.

A existat un deficit de locuințe și chiriile au crescut în cei doi ani în care a fost abrogat. Ca urmare, în 1987, a fost restabilită gradarea negativă și a fost introdusă legislația privind impozitul pe câștigurile de capital.

Se foloseste in alte tari?

Canada, Germania, Japonia și Norvegia folosesc inflexiune negativă. În Finlanda, Franța și Statele Unite ale Americii, pierderile din chirie nu pot decât să compenseze veniturile viitoare din chirii. În S.U.A, proprietarii de case sunt eligibili solicită scutire de impozit pentru dobânda ipotecară asupra locuinței lor.

Utilizarea și beneficiul angrenării negative depind de toate aspectele sistemului fiscal al unei țări. Deci, deși poate fi atractiv în țările cu cote marginale de impozitare ridicate, alte impozite, cum ar fi impozitul pe câștiguri de capital, impozitul pe teren și taxa de timbru îi pot reduce atractivitatea.

Impactul negativ al angrenajului asupra accesibilității locuințelor

Mulți factori afectează costul locuințelor, inclusiv ratele dobânzilor, inflația, ocuparea forței de muncă, sistemul fiscal general și creșterea populației, făcând accesibilitatea locuințelor o problemă complexă.

În Noua Zeelandă, angrenajul negativ este eliminat treptat din cauza efectelor sale asupra preţurilor locuinţelor.

Cu toate acestea, spre deosebire de Australia, Noua Zeelandă nu are impozit pe câștigurile de capital, ceea ce face ca angrenajele negative să fie mai populare și mai probabil să afecteze prețurile caselor. Pe lângă eliminarea treptată a angrenajelor negative, Guvernul Noii Zeelande a crescut oferta de locuințe publice și reglementări de zonare relaxate pentru a oferi locuințe mai accesibile.



Citeşte mai mult:
Îmbătrânirea într-o criză a locuințelor: tot mai mulți australieni în vârstă se confruntă cu un viitor sumbru


În Australia, totuși, există îngrijorări că eliminarea angrenajului negativ va duce la creșterea chiriilor, așa cum sa întâmplat în anii 1980. Sunt necesare abordări mai inovatoare ale accesibilității locuințelor pentru a asigura o ofertă amplă de proprietăți pentru cumpărătorii și chiriașii primei case.

Ar putea fi luată în considerare posibilitatea de a permite cumpărătorilor primei case să pretindă scutire de impozitul pe dobânda ipotecară, creșterea impozitului pe câștigurile de capital, limitarea numărului sau tipului de investiții imobiliare, limitarea creșterii chiriei sau mai multe investiții în infrastructură din partea guvernului pentru cumpărătorii primei case și locuințe sociale.

Una sau mai multe dintre aceste măsuri ar fi un pas în direcția corectă. Doar gearingul negativ nu este răspunsul la accesibilitatea locuințelor. Întregul sistem are nevoie de reformă, cu un amestec de măsuri necesare pentru a aborda în mod corespunzător accesibilitatea, pentru acum și pentru generațiile viitoare.

Dacă nu se iau nicio măsură, se va pune dreptul de proprietate asupra casei la îndemâna și mai multor australieni.

Comments

No comments yet. Why don’t you start the discussion?

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *