Reglementările de închiriere nu sunt banale, dar ar contribui la echitabilitatea chiriei

Reglementările de închiriere nu sunt banale, dar ar contribui la echitabilitatea chiriei

Aproape fiecare săptămână aduce vești despre creșterea chiriilor sau o poveste despre încă mai mulți chiriași care au fost forțați să-și părăsească casele din cauza creșterilor necontrolate ale chiriei.

Biroul Australian de Statistică raportează că chiriile au crescut 6,6% anul până în octombrie.

Dacă semnezi un nou contract de închiriere, situația este mai gravă, proprietarii taxând în medie 8,6% cu mai mult de un an în urmă și mult mai mult – aprox 15% cu mai bine de un an în urmă – în hotpot-urile din Sydney și Melbourne.

Michele Bullock se așteaptă ca chiriile să crească în continuare cu 10%.
Shutterstock

Guvernatorul Băncii de Rezervă, Michelle Bullock, se așteaptă ca lucrurile să se înrăutățească înainte să se îmbunătățească. El spune că este posibil ca chiriile să crească în continuare 10% următoarele șase luni și ceva înainte de relaxare.

Nimic din toate acestea nu trebuie să fie inevitabil. Guvernele de stat și de teritoriu au puterea de a preveni creșterile mari ale chiriei și evacuările de facto prin reglementarea chiriilor, ajutând la limitarea ratei generale a inflației în acest proces.

Cercetările pe care am ajutat-o ​​la efectuarea pentru Shelter NSW și Asociația Chiriașilor din NSW constată că reglementările pentru prevenirea creșterilor excesive ale chiriei sunt tot mai frecvente în toate economiile avansate, inclusiv în Statele Unite, Canada și o mare parte din Europa.

Se spune adesea că controlul chiriilor ar înrăutăți lucrurile atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași scăderea investițiilor în proprietăți de închiriere. Cu toate acestea, am descoperit că, atunci când sunt proiectate corespunzător, ele pot ajuta chiriașii prin îmbunătățirea securității proprietății și îmbunătățirea accesibilității.

Cum funcționează regulamentul de închiriere?

Există o gamă largă de abordări, care este adesea trecută cu vederea.

Unele limitează creșterea chiriei la un procent fix pe an, variind de la 2% în Irlanda la 10% în California. Unele creșteri ale chiriei plafonului la ritmul inflației, deși creșterea inflației a determinat multe jurisdicții să plafoneze astfel de plafoane.

Și majoritatea nu stabilesc chiria inițială pentru un contract de închiriere, ci limitează creșterile ulterioare, permițând „decontrolul locurilor de muncă vacante”.

Așa-numitele controale din prima generație îngheață chiriile, controalele din a doua generație permit creșterea treptată a chiriilor, iar controalele din a treia generație limitează doar chiriile în cadrul contractelor de închiriere, permițând proprietarilor creșteri nelimitate atunci când închiriază noilor chiriași. Acest grafic ilustrează aceste diferențe.



După cum arată graficul, controalele din a treia generație vizează mai puțin suprimarea creșterii în timp decât protejarea chiriașilor actuali de creșteri excesive. Aceasta înseamnă că sunt mai puțin probabil să blocheze oferta.

Aproape toate reglementările permit creșteri extraordinare ale chiriei atunci când proprietarii fac upgrade semnificative la proprietățile de închiriere sau se confruntă cu costuri de exploatare crescute. Acest lucru vă ajută să vă asigurați că întreținerea nu este descurajată.

Unele regimuri scutesc chiar și proprietățile de închiriere nou-construcții în întregime, fie definitiv, fie pe mai mulți ani, ceea ce are dezavantajul de a lăsa o mare parte a pieței nereglementată.

Cum ar putea reglementarea chiriei să-i ajute pe chiriașii australieni?

Am analizat cinci cazuri de aranjamente de închiriere introduse recent – ​​în ACT din Australia, Irlanda, Oregon, Scoția și St Paul, Minnesota.

La fel ca majoritatea Australiei, toți au avut puțină istorie recentă de reglementare a chiriei. Fiecare și-a introdus controalele în ultimul deceniu și toate, cu excepția Irlandei, în ultimii cinci ani.

Ne-am uitat la cât de utilă ar fi putut fi fiecare dintre aceste reglementări comparând fiecare cu creșterile chiriilor din Sydney.

Plafonul chiriei din Irlanda este cel mai strict. Limitează creșterile anuale la cel mai mic dintre 2% sau rata anuală a inflației generale pe an în anumite „zone de presiune a chiriei” desemnate.

Dacă acest plafon ar fi fost în vigoare în Sydney anul trecut, un chiriaș mediu ar fi economisit 1.976 USD. Schema Irlandei este singura schemă de a doua generație dintre cele cinci, cu plafonul chiriei în vigoare chiar și atunci când contractele de închiriere se schimbă.



Citeşte mai mult:
4 moduri de a reduce chiria și de a construi case mai rapid din fondul de locuințe al Labour de 10 miliarde de dolari


Primele locuri din Scoția și St Paul ar fi împiedicat, de asemenea, creșterile din Sydney. Fiecare plafonează creșterile anuale la 3%, ceea ce ar economisi chiriașului mediu din Sydney 1.716 USD în ultimele douăsprezece luni.

Totuși, Scoția permite creșteri excepționale pentru acoperirea de întreținere și costuri crescute de până la 6%, iar St Paul permite creșteri excepționale de până la 15% și exclude casele construite în ultimii 20 de ani. Ambele „check out” între contracte de închiriere.

Oregon și ACT sunt mult mai permisive. Oregon previne creșteri ale chiriei de peste 10% sau 7% plus inflația anual (oricare dintre acestea este mai mică), dar scutește casele construite în ultimii 15 ani.

Limitele ACT cresc la 110% din cea mai recentă creștere anuală a chiriei din Canberra măsurată de Biroul Australian de Statistică – un model unic la nivel internațional.

Nici unul nu ar fi redus creșterea medie a Sydney în ultimele 12 luni, deși fiecare ar fi prevenit cele mai extravagante creșteri.



Creșterile recente ale chiriei în Australia au fost excepționale.

Pentru cea mai mare parte a ultimului deceniu, fiecare dintre modelele luate în considerare ar fi permis creșteri în concordanță cu sau cu mult peste cele ale lui Sydney.

Deși ar fi prevenit creșteri neobișnuit de mari, i-ar fi lăsat pe majoritatea proprietarilor neafectați.



Citeşte mai mult:
Nu toate politicile de control al chiriei sunt la fel – propunerea Partidului Verzilor merită o dezbatere deschisă


Unul dintre ultimele goluri ale Australiei Locuințe naționale și fără adăpost Acordul este de a încuraja „securitatea proprietății pe piața privată a închirierii”.

Creșterile nelimitate ale chiriei subminează securitatea proprietății, creând un caz pentru ca statele și teritoriile Australiei să reglementeze chiriile.

Exemplele pe care le-am analizat arată că astfel de reglementări nu ar trebui să intre în conflict cu eforturile de creștere a ofertei. Ei arată că, deși reglementarea chiriei nu este banală, poate ajuta la ca închirierea să fie mai accesibilă și mai sigură.

Comments

No comments yet. Why don’t you start the discussion?

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *