Să nu ne înșelăm că investitorii privați sau superfondurile vor construi locuințele sociale de care avem nevoie

Să nu ne înșelăm că investitorii privați sau superfondurile vor construi locuințele sociale de care avem nevoie

Acest articol face parte din seria The Conversation care analizează criza locuințelor. Citiți celelalte articole din serie Aici.


Trezorierul Jim Chalmers conduce un impuls pentru a obține investitori privați pentru a ajuta la construirea mai multor locuințe sociale și accesibile. Dar nu ar trebui să ne batem joc de unde vor veni banii.

Caracteristica definitorie a locuințelor sociale și accesibile este o subvenție mare pentru chirie pentru chiriaș, pe care niciun investitor privat nu o va oferi vreodată să o plătească. În cele din urmă, guvernul – adică contribuabilii – va plăti întotdeauna factura.

Cu cât o acceptăm mai repede, cu atât mai bine. Dorința că investitorii privați vor suporta costul reducerii chiriei riscă să facă mai puțin eficiente subvențiile guvernamentale disponibile pentru locuințe.

Avem nevoie de mai multe locuințe sociale

Locuințele sociale – unde chiriile sunt de obicei limitate la 30% din veniturile chiriașilor – fac o mare diferență în viața multor australieni vulnerabili.

Cu toate acestea, stocul de locuințe sociale din Australia – în prezent aproximativ 430.000 de case – tocmai a crescut în 20 de anitimp în care populația a crescut cu 33%.

Un inventar stagnant înseamnă că există puțin „flux” de locuințe disponibile pentru a prinde oamenii care se luptă, care se confruntă apoi cu așteptări lungi și chinuitoare în timp ce se străduiesc să își permită să-și păstreze un acoperiș deasupra capului.

Dar este scump

Principalul motiv pentru care stocul nostru de locuințe sociale a stagnat este costul.

Locuințele sociale oferă chiriașilor o reducere mare la chirie sau o subvenție.

În Australia, diferența dintre chiria subvenționată și chiria de pe piața privată este de cca 15.000 USD pe închiriere pe an.

Deoarece subvenția pentru chiriași este continuă, costul pentru guverne este continuu. Aceasta înseamnă că fiecare 100.000 de unități de locuințe sociale suplimentare costă 1,5 miliarde USD în fiecare an.

Același lucru este valabil și pentru locuințele „la prețuri accesibile” subvenționate, unde chiriile sunt de obicei stabilite la 20-25% sub rata pieței și sunt disponibile pentru mulți dintre cei cu venituri mici și unii cu venituri medii.

Dacă chiriașul primește o reducere la prețul pieței, guvernul va plăti pentru aceasta undeva de-a lungul liniei.

Investitorii privați nu vor purta lacuna subvențiilor

Australia are 3,5 trilioane de dolari de economii de pensie – al patrulea cel mai mare fond de economii de pensie din lume – dar practic nimic nu este investit în locuințe din Australia. Casierul vrea pentru a schimba asta.

Vorbește a Joc mare privind încurajarea investițiilor de capital privat, inclusiv superfonduri în special în locuințe sociale și accesibile.

Australia are unul dintre cele mai mari fonduri de pensionare din lume, dar investește foarte puțin în locuințe.
Tobias Titz/Getty

Dar niciun superfond nu ar trebui să renunțe la veniturile pentru membrii săi plătind din buzunarele membrilor diferența de subvenții pentru locuințe sociale sau accesibile.

Ar fi în contradicție cu obiectivul de bază al fondurilor de pensii – maximizarea profiturilor pentru membrii acestora – pe care fondurile trebuie să le acorde prin lege.

Investitorii privați preferă locuințele sociale la prețuri accesibile

Dacă ne propunem să încurajăm investițiile private în locuințe sociale și accesibile, riscăm să alocam greșit subvențiile guvernamentale limitate pe care le avem.

Majoritatea super-fondurilor și alți investitori ar face în mod normal acest lucru preferă să investească în locuințe accesibile și nu sociale.

Acest lucru permite investitorilor să finanțeze mai multe locuințe pentru orice sumă dată de subvenții guvernamentale pentru locuințe disponibile, în timp ce își asumă chiriași mai puțin dezavantajați, care sunt considerați mai puțin riscanți.

Am mai fost aici: the Schema națională de accesibilitate pentru închiriere a cheltuit 3,1 miliarde de dolari pentru a canaliza subvenții către investitorii privați pentru locuințe la prețuri accesibile.

Institutul Grattan calculează sugerăm că programul a plătit investitorilor o sumă suplimentară de 1 miliard de dolari, în plus față de costul chiriilor reduse oferite chiriașilor, care de obicei nu erau cei mai nevoiași.

Carcasa de densitate medie

Investitorii preferă să plătească pentru locuințe la prețuri accesibile decât pentru locuințe sociale care sunt considerate nesigure.
Jenny Evans/Getty Images

Super-fondurile ar putea face locuințele sociale mai scumpe

Super-fondurile pot ajuta la finanțarea construcției de noi locuințe sociale prin împrumuturi către furnizorii de locuințe comunitare – așa cum au făcut recent patru fonduri majore a fost de acord să facă.

Dar este posibil ca aceste împrumuturi să fie în condiții complet comerciale.

Sunt oferte atractive pentru guvernele federale și de stat îngrijorate să își asumă mai multe datorii.

Dar este, de asemenea, probabil ca locuințele sociale să fie mai scumpe de livrat, deoarece guvernele se pot împrumuta rate mai mici din randamentele căutate de fonduri.

Guvernele nu-și pot evita responsabilitățile

În cele din urmă, guvernele trebuie să plătească factura pentru locuințe sociale și accesibile. Și prioritatea noastră ar trebui să fie socială, mai degrabă decât locuințele la prețuri accesibile, deoarece vizează persoanele care sunt expuse unui risc serios de lipsă de adăpost.

Cu cât acest adevăr este recunoscut mai devreme, cu atât mai repede putem continua cu finanțarea granturilor și cu atât pierdem mai puțin timp încercând să convingem investitorii privați să fie ceva ce nu sunt.

Cea mai bună modalitate de a spori finanțarea pentru locuințe sociale ar fi dublarea dimensiunii acesteia Fondul pentru locuințe viitoare din Australia de la 10 miliarde la 20 miliarde dolari



Citeşte mai mult:
Verzii au avut dreptate să adopte proiectul de lege privind Fondul pentru viitorul locuințelor din Australia – argumentul pentru noi întârzieri a fost slab


Fondul suveran folosește banii împrumuți pentru a investi în acțiuni și obligațiuni și folosește veniturile pentru a umple golul în granturile pentru locuințe sociale.

Îl folosește performanță mai mare guvernul poate câștiga din investiții mai degrabă decât din retragerea datoriilor, în același mod în care guvernul Fondul viitor.

Dublarea dimensiunii Housing Australia Future Fund ar putea sprijini construirea a până la 30.000 de locuințe sociale suplimentare în următorii cinci ani.

Împreună cu un nou impuls mare pentru Commonwealth Rent Assistancear putea ajuta cu adevărat chiriașii cu venituri mici.

Comments

No comments yet. Why don’t you start the discussion?

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *